Норман Бэйтс — холостяк среднего возраста, чьей жизнью управляет властная мать, вместе с которой они держат небольшой мотель в городе Фэйрвэл, штат Калифорния. Их бизнес чахнет после того, как шоссе было перенесено дальше от мотеля. Однажды, прямо посреди ужасной ссоры между матерью и сыном приезжает новый постоялец — девушка по имени Мэрион Крэйн, сбежавшая после кражи $40 тысяч из банка, в котором она работала. Деньги она хочет потратить на свадьбу и совместную жизнь со своими любовником Сэмом Лумисом. Норман застенчиво просит девушку пообедать с ним, что приводит в ярость его мать — Мэрион слышит её крики «Я убью эту суку!»
Во время ужина, между Норманом и Мэри происходит разговор, во время которого девушка предлагает отдать женщину в психиатрическую клинику, но Норман уверяет, что его мать находится в здравом уме. Вернувшись в номер, Мэрион решает вернуть деньги и принять последствия своего поступка. Несколько минут спустя в её номере появляется старуха, которая убивает девушку кухонным ножом, а затем обезглавливает. Напившись после ужина, Норман теряет сознание, а придя в себя мужчина обнаруживает труп Мэрион. После долгих размышлений и желания сдать мать властям, Норман решает спрятать тело Мэрион.
Тем временем, Сэм знакомится с сестрой Мэри, Лайлой, которая обеспокоена исчезновением девушки. С ними обоими встречается Милтон Арбогаст — частный следователь, нанятый боссом Мэрион для поиска денег. Вскоре зацепки приводят его к мотелю Бэйтса, и после разговора с Норманом понимает, что тот что-то от него скрывает. Он звонит Лайле и сообщает ей о своих догадках, а затем направляется в дом Бэйтсов, где вновь происходит страшное убийство.
Сэм и Лайла приезжают в Фэйрвэйл в поисках Арбогаста. Там они знакомятся с шерифом, который говорит им, что миссис Бэйтс давно умерла: она отравила себя и своего любовника Джо Консайдена. Юный Норман нашёл тела и получил психологическую травму, в результате чего провёл некоторое время в психиатрической клинике. Так молодые люди приезжают в мотель, и пока Сэм отвлекает внимание Нормана, Лайла пробирается в дом Бэйтсов, где находит мумифицированный женский труп. В ту же минуту на неё нападает старуха с ножом, оказавшаяся переодетым в костюм матери Норманом. Сэм, на которого напал Норман после того, как Лайла отправилась в дом, приходит в себя и спасает женщину. Затем приезжает полиция и арестовывает Бэйтса.
В участке следователь сообщает, что выяснилось, что это Норман отравил мать и её любовника. Она была деспотичной женщиной, которая воспитывала сына в строгости, уверяя, что секс — это грех, а все женщины вокруг — шлюхи. Когда же у Нормы Бэйтс появился любовник, Норманом овладела ревность, и он убил обоих. В итоге, чтобы подавить в себе чувство вины, Норман развил в себе вторую личность — личность его матери, которой приписывал убийства других девушек, не только смерть Мэрион.