К Шерлоку Холмсу обращается за помощью Перси Фелпс, школьный товарищ доктора Уотсона. Фелпс болен и не может посетить квартиру на Бейкер-стрит, поэтому Шерлок Холмс и доктор Уотсон отправляются в усадьбу под Лондоном. Их встречает мистер Джозеф Гаррисон, брат невесты Перси, комнату которого тот сейчас занимает.
Родной брат матери Перси, лорд Холдхэрст — влиятельный политик — устроил Перси работать в министерство иностранных дел. Перси оказался хорошим работником, и ему стали давать ответственные поручения. Недавно дядя показал ему важный договор между Англией и Италией. Несмотря на строжайшую секретность, сведения о нём уже просочились в печать, и теперь Россия и Франция готовы заплатить огромные деньги, чтобы узнать его содержание. С документа необходимо снять копию. Лорд Холдхэрст вручил Перси договор, чтобы он запер его в сейф у себя в кабинете. После работы, когда все уйдут, Перси должен был спокойно снять копию, положить документы в сейф, а утром вернуть их дяде. Разговор происходил наедине, и подслушивание исключалось.
Один из сотрудников, Чарльз Горо, задержался на работе, поэтому Перси отправился пообедать. Когда он вернулся, Горо уже ушёл, и Перси принялся за работу. Он очень спешил закончить её, чтоб уехать с Джозефом последним поездом. Не сделав даже половины, Перси почувствовал усталость. Он вызвал дежурного швейцара, чтобы тот принёс ему кофе. На звонок пришла жена швейцара, которая работала уборщицей. Через некоторое время, увидев, что кофе не принесли, Перси решил узнать, в чём дело. Он увидел, что чайник кипит вовсю, а швейцар крепко спит. Перси разбудил его, и тут из рабочего кабинета Перси прозвенел звонок. Бросив всё, Перси побежал в свою комнату. Ни в коридорах, ни в комнатах никого не было, копия лежала на столе, а оригинал исчез. Так как в коридорах и закоулках спрятаться было негде, Перси решил, что похититель пришёл с улицы, но стоящий там полисмен никого не видел, кроме жены швейцара, идущей домой после работы. Перси хотел бежать за ней, но швейцар отговорил его.
В тот вечер был дождь, прохожие спешили домой, и Перси ничего не удалось выяснить. Осмотрев кабинет, он увидел, что следов на полу нет, окна закрыты изнутри, следовательно, преступник мог зайти только через дверь. Но как он мог проникнуть незамеченным, и почему он позвонил в звонок? Подозрение Перси пало на жену швейцара, миссис Танджи. Вместе с инспектором Скотланд-Ярда Перси отправился к ней домой. Перепуганная женщина пыталась спрятаться, объясняя это тем, что задолжала лавочнику и думала, что пришли описывать имущество. Арестовав её, полиция самым тщательным образом обыскала дом Танджи, но ничего не нашла. Также ничего не дала проверка Чарльза Горо, француза по происхождению.
От пережитых волнений Перси серьёзно заболел. У него началась нервная лихорадка. Уже десять недель Энни, невеста Перси, ухаживает за ним, не покидая больного ни на минуту. Полиция зашла в тупик, и у Перси осталась последняя надежда — великий сыщик Шерлок Холмс.
Шерлок Холмс тоже проверят семью Танджи и Чарльза Горо, но никаких компрометирующих улик не обнаруживает. Холмс решает проверить дядю Перси, лорда Холдхэрста, но беседа с ним ситуацию не проясняет.
На следующее утро Холмс с доктором Уотсоном посещают Перси Фелпса, который сообщает им, что ночью на него пытались напасть. Почувствовав себя лучше, он решил провести ночь без сиделки. Неожиданно он услышал шорох, перешедший в скрежет: кто-то пытался открыть окно снаружи. Открыв ставни, Перси увидел под окном закутанного в плащ человека с ножом в руке. Заметив Перси, человек убежал. Из-за слабости Перси не мог броситься за ним вдогонку, а на звонок прибежал только Джозеф. Осмотрев место под окном и сад, Джозеф увидел следы, которые терялись в траве, и выломанную доску в заборе. Холмс приходит к выводу, что доска была выломана давно, по другую сторону забора следов нет, и не заметно, чтобы с него кто-то спрыгивал.
Холмс отсылает Перси и доктора Уотсона в Лондон, а его невесту просит остаться и не отлучаться в течении дня из комнаты Перси, а уходя спать, запереть комнату на ключ и взять его с собой. Сам сыщик тоже остаётся в усадьбе.
Утром Шерлок Холмс появляется на Бейкер-стрит с забинтованной рукой. Ничего не объяснив, он приглашает друзей завтракать. Подняв крышку со своей тарелки, Фелпс вместо обещанной яичницы находит договор.
Сгорающим от любопытства друзьям великий сыщик рассказывает, как, проводив их, он перелез через забор и незаметно для обитателей дома проник под окно спальни Перси. Невеста Перси, читала допоздна в его комнате, как обещала Холмсу, и ушла, закрыв дверь на ключ и забрав его с собой. Ночью, открыв дверь ключом, в комнату зашёл Джозеф, закутанный в чёрный плащ и с ножом в руке. Так как он открыл окно, Холмс видел всё, что происходит в комнате. Вытащив из тайника договор, похититель выпрыгнул в окно и попал в объятия великого сыщика.
Изучив факты, Холмс пришёл к выводу, что Джозеф хорошо знаком с расположением комнат в доме и с расположением комнат в министерстве. Он зашёл за Перси на работу. Так как в комнате никого не было, он позвонил в звонок и тут заметил лежащий на столе документ. Поняв, что документ имеет огромную государственную важность, он сунул его в карман и ушёл. Положив его в своей комнате в тайник, Джозеф надеялся взять его через несколько дней и отнести в французское посольство, но тут его комнату отдали в распоряжение больному Перси, при котором неотлучно находилась сиделка. Когда Перси стало немного лучше, и он остался один на ночь, Джозеф попытался проникнуть в тайник, но попытка оказалась неудачной. Узнав, что комната пуста, вор решил попытаться ещё раз, но великий сыщик расстроил его планы.