Действие романа разворачивается вокруг трёх английских семей в начале 20-го века: Вилкоксов — богатых капиталистов, которые нажили своё богатство в колониях; сестёр немецкого происхождения Шлегелей (Маргарет, Тибби и Хелен), чьи культурные стремления соответствуют реальной жизни Блумзберийской группы; и Бастов — обедневшей четы из низших слоёв общества. Высокообразованные сестры Шлегель стараются помочь сражающимся с нищетой Бастам, одновременно пытаясь избавить Вилкокосов от глубоко укоренившихся в них социальных и экономических предрассудков.
Шлегели подружились с Вилкоксами во время их отдыха в Германии. Хелен, младшая из сестёр, увлечена младшим сыном Вилкокосов — Полом. Они второпях объявляют о своей помолвке, но вскоре меняют своё решение, отказываясь друг от друга по разным причинам. Помолвка расторгнута без обид, по взаимному согласию, несмотря на неуклюжее вмешательство со стороны тётки Хелен, Джулии.
Старшая сестра Маргарет возобновляет дружбу с матерью Пола — Рут Вилкокс. Рут гордится своим домом в Говардс-Энд. Она приглашает туда свою подругу, понимая, что Маргарет сразу найдёт связь с ценностями и историей, которые представляет старый дом. Муж и дети Рут недолюбливают усадьбу из-за её богатого культурного наследия. Абстракции, которые очень дороги для Маргарет, не представляют интереса для её семьи.
Маргарет не может из-за некоторых обстоятельств посетить Говардс-Энд, пока её подруга Рут жива. Будучи тяжело больной, она видит в Маргарет реальную наследницу усадьбы. Когда состояние Рут быстро начинает ухудшаться, а Маргарет и её семью застройщик собирается выселить из их лондонского дома, когда плата за его аренду увеличивается, Рут в письме завещает Маргарет Говарлс-Энд.
Маргарет не знает, что это завещание Рут, направленное её мужу из лечебницы, где она умерла, в семье Уилкоксов вызывает озабоченность и ужас. Овдовевший супруг миссис Уилкокс, Генри, и его дети сжигают письмо, не говоря ничего Маргарет о наследстве.
Через несколько месяцев Генри Уилкокс встречает Маргарет и очень ею восхищён, как и она им. Их дружба перерастает в любовь, и Генри делает Маргарет предложение. Девушка принимает его. Вскоре выясняется, что они не могут жить друг без друга. Дети же Генри с недоверием смотрят на их помолвку. Его дочь Эви, которая сама скоро выходит замуж, обеспокоена своими отношениями, а Пол, младший сын, живёт и работает в Нигерии.
Главный протест исходит от старшего сына Чарльза и его жены Долли, которые внешне хорошо относятся к Маргарет, хотя в душе у них буря негодований. Им кажется, что она действительно скоро унаследует Говардс-Энд.
Когда Маргарет и Хелен узнают Генри ближе, то понимают его предубеждения, включая его пренебрежительное отношение к низшим слоям общества. Действуя по его совету, сёстры помогают их другу Леонарда Баста уволится с хорошей должности клерка и искать работу в другом месте, узнав от Генри, что страховая компания, на которую он работает, не подпадает под защиту других компаний и, находясь на грани банкротства, готова лопнуть.
Через несколько недель Генри меняет своё мнение, полностью забыв о Басте, но уже поздно. Леонард Баст уволен.
Ситуация усугубляется тем, что Баст проживает с «падшей» женщиной, за которую он несёт ответственность. Он собирается сдержать своё обещание и жениться на ней. Хелен продолжает помогать ему, якобы из-за своей вины, что поставила его жизнь на первое место, чего Баст не хотел, а Генри Уилкокс ясно даёт понять, что он тут не причём. Вскоре всё становится хуже. Хелен видит все страдания Баста и, ужасаясь его положению, приводит их на свадьбу Эви, на которой Генри узнаёт в жене Баста, Джеки, свою бывшую хозяйку.
Он бежит со свадьбы, потрясённый до глубины души, в ярости и испуге, расторгая свою помолвку с Маргарет. Он начинает подозревать, что вокруг него зреет грязный заговор. Чуть позже Генри успокаивается, приходит в себя и сообщает Маргарет, что десять лет назад он соблазнил Джеки и отправился с ней на Кипр. Девушке не было и шестнадцати, и она только что потеряла своего отца. Как только у него выпала возможность, он бросил её, оставив Джеки на чуждой ей земле без гроша в кармане.
Маргарет глубоко потрясена этим мерзким поступком. Генри явно смущён и пристыжен, но не раскаивается. «Так уж повелось на свете», — думает он. Он объясняет, что жил, как мог. Но Маргарет в него по-прежнему влюблена и хочет сохранить отношения, прощает его, заявляя: «Это нас не побеспокоит». Генри и Маргарет понимают, что надо забыть прошлое, чтобы между ними был мир, и планировать будущее вместе.
Сестры Шлегель расходятся, в основном из-за грядущей свадьбы Маргарет, а также из-за отношений Генри к Бастам. После рассказа Леонарда Баста о взаимоотношениях Генри и Джеки на Кипре, она влюбляется в него и жалеет его; более того, она видит в Леонарде замечательного альтруиста и романтика, чья борьба за жизнь — настоящий героизм. Хелен и Леонард оказываются в атмосфере страданий и уступают страстям.
Узнав, что беременна, Хелен покидает Англию, отправляясь путешествовать по Германии, в надежде не показывать никому свое состояние; вскоре она снова возвращается в Англию и узнаёт о болезни её тётки. Она отказывается встречаться с сестрой, но её обманывает Маргарет, которая, следуя совету Генри, отправилась в Говардс-Энд, где находится всё имущество Хелен. Поняв, что Хелен захочет вернуть его, он внезапно появляется там. Генри и Маргарет запланировали встречу с доктором, заявив ему, что эмоциональное состояние Хелен возможно вызвано ее болезнью. Но когда они видят ее в усадьбе, то все понимают.
Маргарет решает быть лояльной к своей сестре и помочь в этой ситуации. Она без успеха пытается убедить Генри, если он хочет, чтобы она простила его, то он должен простить Хелен. Генри непоколебим, твердо стоя на своем.
Тем временем в Говардс-Энд приезжает Леонард Баст, мучаясь от своих отношений и стремясь поговорить с Маргарет. Он не пугается присутствием Хелен, потеряв с ней связь и отказывается от предложенной ему финансовой помощи. Чарльз Уилкокс устраивает драку, и пытаясь втереться в доверие к его отцу, нападет на Баста из его «оскорблений» в адрес Хелен. Он бьет Баста тупым концом тяжелого немецкого меча, который раньше принадлежал отцу Маргарет. Баст опрокидывает на него книжный стеллаж, но к сожалению сердце его не выдерживает и Баст умирает. Маргарет берет на себя всю ответственность за эти события и сообщает своему мужу, что уходит от него.
Чарльза Уилкокса признают виновным в смерти Баста, и приговаривают к трем годам тюрьмы. Эти события влияют на Генри, он по-другому смотрит на свою жизнь. Написав новое завещание, он дарует усадьбу Маргарет, как о том просила его первая жена Рут. После смерти Маргарет все перейдет к ее племяннику, сыну Хелен от Баста. Хелен мирится с Генри и Маргарет. Она решает привезти своего сына в Говардс-Энд.